Mutuo fondiario: quali conseguenze per il superamento del limite di finanziabilità?

La Corte di Cassazione, mutando radicalmente il suo precedente orientamento, con la sentenza n. 17352 del 2017 ha ritenuto che il superamento del limite massimo finanziabile comporti la nullità del mutuo fondiario, costituendo la misura massima dell’importo finanziabile stabilita dalla legge elemento essenziale del contratto.

Tale nuovo orientamento del Supremo Consesso è stato ribadito da numerose pronunce successive (Cass. n. 19016/2017, Cass. n. 6586/2018, Cass. n. 9079/2018, Cass. n. 11201/2018 Cass. ord. n. 13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018; Cass. n. 19016/2018, Cass. 17439/2019, Cass. 1193/2020; Cass. 16776/2021), tant’è che può dirsi oggi consolidato.

Che cos’è il mutuo fondiario?

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio e lungo termine che presenta due caratteristiche distintive fondamentali (art. 38 T.U.B.):

  • è garantito da ipoteca di primo grado su beni immobili;
  • può essere concesso per un importo massimo individuato dalla legge e rapportato al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Per quanto riguarda l’importo massimo finanziabile, la delibera CICR del 22 aprile 1995 ha stabilito che esso è pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi e che tale percentuale può essere elevata fino al 100%, ma solo qualora vengano prestate particolari garanzie integrative come, ad esempio, le fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, ecc.
 
La Corte di Cassazione ha precisato che, al contrario, non costituiscono garanzie idonee a consentire la sopradetta elevazione del limite al 100% le fideiussioni e le altre garanzie rilasciate dai privati, come avviene sovente nella pratica (Cass. 9079/2018 e Cass. 11201/2018).
La Corte di Cassazione ha anche stabilito che la destinazione della somma mutuata a determinate finalità non costituisce elemento essenziale del mutuo fondiario, non trattandosi di mutuo di scopo (Cass. n. 20552/2020), per cui nella pratica il mutuo fondiario viene utilizzato non solo per l’acquisto e ristrutturazione della prima casa, ma anche per il reperimento di finanza aziendale e financo per ripianare debiti pregressi esistenti con l’Istituto di credito.


I vantaggi del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario presenta una serie di agevolazioni di tipo sostanziale, processuale e fiscale per entrambe le parti contraenti.

Vantaggi per l’Istituto mutuante

I principali vantaggi per l’Istituto mutuante sono (art. 39 e 41 TUB):

  • consolidamento breve dell’ipoteca dopo 10 gg dall’iscrizione;
  • i pagamenti del debitore non sono soggetti a revocatoria;
  • possibilità di iniziare e/o proseguire l’azione esecutiva individuale anche in pendenza di fallimento del debitore;
  • dispensa dall’obbligo di preventiva notifica del titolo esecutivo in caso di azione esecutiva;
  • possibilità di ottenere il pagamento diretto del prezzo della vendita forzata, senza dover attendere l’approvazione del progetto di distribuzione.

Vantaggi per il mutuatario

I principali vantaggi per il mutuatario sono:

  • imposte molto inferiori rispetto a quelle per il mutuo ipotecario;
  • tasse ipotecarie e catastali e spese notarili più basse;
  • tassi di interesse più bassi rispetto ad altre tipologie di mutui;
  • gli interessi e gli oneri accessori possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi;
  • eventuale morosità tollerata fino a 7 rate, anche non consecutive, prima della possibilità per il mutuante di chiedere la risoluzione del contratto (art. 40, coma 2, TUB);
  • riduzione della somma ipotecata in proporzione al decrescere del debito del residuo: dopo aver estinto una parte del debito contratto con la tua banca, infatti, è possibile chiedere di ridurre l’ipoteca sulla casa, e ottenere dunque maggiori garanzie;
  • procedimento semplificato per la cancellazione dell’ipoteca alla scadenza del finanziamento.

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La verifica del valore cauzionale del bene

​Per accertare il rispetto dei limiti di finanziabilità previsti dalla legge, occorre tenere conto del cosiddetto “valore cauzionale” (mortgage lending value) del bene concesso in ipoteca, al momento della stipula del contratto di mutuo.

Il valore cauzionale consiste nel valore dato dal prudente apprezzamento della futura negoziabilità del bene, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi; non tenendosi conto di eventuali considerazioni di carattere speculativo (direttiva CE n. 2000/12 e n. 2006/48, Cass. n. 264/2006 e Cass. 9219/1995).

Esso in genere viene calcolato moltiplicandosi il valore commerciale dell'immobile alla data della stipula per un coefficiente, solitamente pari all'90%.


Conseguenze del superamento del limite di finanziabilità

Per lungo tempo si è ritenuto che l’eventuale superamento del suddetto limite, nella concessione del mutuo fondiario, non avesse conseguenze sulla validità di quest’ultimo, ma comportasse, ove scoperto, esclusivamente l’applicazione di sanzioni amministrative da parte degli Organismi di Vigilanza nei confronti dell’Istituto mutuante.

Ciò ha comportato nella pratica che negli anni passati in frequenti casi il limite di finanziabilità è stato superato con una certa facilità, anche per il mezzo di generose perizie che hanno sovrastimato gli immobili oggetto di ipoteca o financo in presenza di perizie che davano conto dell’incapienza del valore degli immobili rispetto alla somma che si andava a finanziare.

Come si diceva, tuttavia, nel 2017 la Corte di Cassazione ha mutato completamente il proprio orientamento, ritenendo che il limite di finanziabilità non costituisca (solo) una mera indicazione comportamentale ma si ponga, per contro, come elemento interno, strutturale della fattispecie rappresentata dal mutuo fondiario, con la conseguenza che la sua violazione comporta la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c. per violazione di norma imperativa. L’orientamento è oggi consolidato.


Conseguenze della nullità del mutuo fondiario

Qualora venga dichiarata la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità, ne derivano importanti conseguenze, tra le quali:

  • il mutuatario dovrà restituire il solo capitale ricevuto, da cui andranno decurtate le eventuali somme somme da lui già pagate in esecuzione del rapporto. Gli interessi saranno dovuti solo nella misura legale e decorreranno dalla domanda di restituzione e non dalla data di stipula del mutuo, ai sensi dell’art. 2033 c.c..
  • la nullità delle ipoteche e delle altre delle garanzie concesse con il mutuo, con conseguente liberazione anche di eventuali fideiussori o terzi datori di ipoteca (simul stabunt simul cadent);
  • nullità del precetto e di tutti gli atti della procedura esecutiva eventualmente iniziata sulla base del titolo esecutivo costituito dal mutuo fondiario dichiarato nullo, con conseguente caducazione dell’esecuzione e liberazione degli immobili pignorati, anche in danno di eventuali creditori successivamente intervenuti, trattandosi di vizio originario del titolo esecutivo (ex Cass. SSUU n. 61/2014).

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Al termine della pre-analisi, qualora emergano delle anomalie e/o irregolarità ed il Cliente decida di agire, verrà formulato un preventivo per l’attività da svolgere, con possibilità anche di pattuire concordemente il compenso come previsto ex L. professionale e verrà rilasciato il conferimento dell’incarico.


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