Nullità del mutuo fondiario: quando è insanabile?

E’ noto che la delibera CICR del 22 aprile 1995, attuativa dell’art. 38 TUB, ha stabilito che per i mutui fondiari l’importo massimo finanziabile è pari all'80% del valore dei beni ipotecati, salvo ipotesi particolari espressamente previste.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17352 del 2017, ha precisato che il limite stabilito dalla legge ha la funzione non solo di tutelare il debitore da operazioni di rischio per lui eccessivo ma soprattutto di proteggere l'interesse pubblico alla corretta concorrenzialità e alla regolarità del mercato del credito, con la conseguenza che la sua violazione comporta la nullità totale del mutuo fondiario ai sensi dell’art. 1418 c.c. per violazione di norma imperativa che incide sulla struttura stessa del contratto.

L’orientamento in questione è stato confermato in successive pronunce (Cass. n. 19016/2017, Cass. n. 6586/2018, Cass. n. 9079/2018, Cass. n. 11201/2018 Cass. ord. n. 13286/2018, Cass. ord. n. 22466/2018; Cass. n. 19016/2018, Cass. 17439/2019, Cass. 1193/2020; Cass. 16776/2021), così da poter ritenersi oggi consolidato in seno al Supremo Consesso.

Mutuo fondiario e nullità: quali conseguenze?

Qualora venga dichiarata la nullità del mutuo fondiario, derivano importanti conseguenze, tra le quali l’obbligo delle parti di restituire ciascuna quanto ricevuto dall’altra in esecuzione del contratto di mutuo ai sensi dell’art. 2033 c.c. in tema di indebito oggettivo, oltre interessi legali dalla domanda (giudiziale o anche solo di messa in mora - Cass. SSUU n. 15895/2019).

Il mutuatario dovrà dunque restituire il solo capitale ricevuto, da cui andranno decurtate le somme da lui già pagate in esecuzione del rapporto. Gli interessi saranno dovuti solo nella misura legale e decorreranno solo dalla domanda di restituzione e non dalla data di stipula del mutuo.

Diventano inoltre nulle le ipoteche e le altre garanzie concesse con il mutuo, con conseguente liberazione anche di eventuali fideiussori o terzi datori di ipoteca (simul stabunt simul cadent).

Infine, ne deriva la nullità del precetto e di tutti gli atti della procedura esecutiva eventualmente iniziata sulla base del titolo esecutivo costituito dal mutuo fondiario dichiarato nullo, con conseguente caducazione della procedura esecutiva, anche in danno di eventuali creditori successivamente intervenuti, trattandosi di vizio originario del titolo esecutivo (ex Cass. SSUU n. 61/2014).

Quando può verificarsi la conversione del mutuo fondiario in mutuo ordinario?

La Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità è possibile per la parte interessata (generalmente la Banca) richiedere la conversione dello stesso in ordinario mutuo ipotecario ai sensi dell’art. 1424 c.c..

Tuttavia, la conversione non opera d’ufficio ma deve essere espressamente richiesta dalla parte interessata nel primo momento utile successivo alla dichiarazione di nullità, a pena di decadenza.

Inoltre, essa non è automatica ma occorre da parte dell’interessato allegare e provare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1424 c.c., con indagine ex ante e con riferimento a ciascuno dei contraenti, ossia occorre provare che quest’ultimi, se avessero conosciuto la nullità al momento della sottoscrizione del contratto, avrebbero comunque stipulato il diverso mutuo ipotecario, rinunciando quindi ai vantaggi fondiari.

La Cassazione ha stabilito che la circostanza che le parti abbiano stipulato un mutuo che si intesta in “fondiario” lascia presumere che i vantaggi fondiari siano stati la ragione determinante del contratto e quindi che le parti abbiano voluto concludere quello specifico contratto e non anche altri, per cui la prova contraria deve essere molto rigorosa (Cass. n. 11201/2018).

Non può in ogni caso procedersi alla conversione del contratto nullo nel caso che risulti che le parti già sapessero al momento della stipula che si andava a superare il limite di finanziabilità, in quanto, come stabilito ripetutamente dalla Cassazione, l’istituto di cui all’art. 1424 c.c. può operare solo sul presupposto che le parti ignorassero la nullità, come cita testualmente la norma (Cass. n. 923/1972; Cass. n. n. 899/1980; Cass. n. 2912/2002).

Conversione del mutuo fondiario in mutuo ordinario: un caso pratico

Con la sentenza del Tribunale di Pistoia n.25/2020 veniva dichiarato nullo il mutuo fondiario in quanto superava il limite di fattibilità ex art. 38 tub. L’esecuzione immobiliare di conseguenza veniva annullata e la banca condannata alle spese.

Richiamo le interessanti statuizioni di questa sentenza, ottenuta per dei miei Clienti nel giudizio di merito di opposizione all’esecuzione immobiliare:

• il superamento del limite di finanziabilità dell’80% comporta la nullità integrale del mutuo fondiario, in linea con la più recente e consolidata giurisprudenza (a far data da Cass. n. 17352/2017);
• è possibile finanziare il 100% solo in presenza di particolare “garanzia integrativa” data dallo Stato, dalle compagnie di assicurazione e da talune delle imprese disciplinate dal testo unico bancario, e non anche di semplici fideiussioni prestate da persone fisiche o anche da s.r.l. (così, precisamente, Cass. ord. n. 11201/2018);
• è inammissibile l’istanza avanzata dalla banca di conversione del mutuo fondiario nullo in ordinario ipotecario ex art. 1424 c.c., qualora risulti dagli atti che quest’ultima era a conoscenza, al momento della stipula, della violazione dell’art. 38 TUB, in quanto la norma di cui all’art. 1424 c.c. richiede, quale presupposto, che le parti non fossero a conoscenza della nullità.

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